Jak rozliczyć w Norwegii dochód z wynajmu mieszkania w Polsce?
Mieszkasz i pracujesz w Norwegii, ale masz w Polsce mieszkanie, które wynajmujesz? Zagraniczny czynsz, polski podatek, koszty utrzymania lokalu i jego wartość trzeba odpowiednio uwzględnić w norweskim rozliczeniu.
W tym artykule wyjaśniamy, kiedy dochód z Polski trafia do norweskiej skattemelding (zeznania podatkowego), jak obliczyć podstawę według norweskich zasad i jak odliczyć podatek zapłacony w Polsce. Omawiamy zasady obowiązujące przy rozliczeniu roku dochodowego 2025 oraz bieżące stawki na 2026 rok.
Kiedy dochód z Polski trzeba wykazać w Norwegii
Jeżeli jesteś rezydentem podatkowym Norwegii, podlegasz zasadniczo opodatkowaniu od dochodów i majątku na całym świecie. Obejmuje to między innymi:
- czynsz z mieszkania położonego w Polsce,
- zagraniczne rachunki bankowe i odsetki,
- polski kredyt i zapłacone odsetki,
- wartość posiadanej w Polsce nieruchomości.
Norweską rezydencję podatkową uzyskujesz między innymi po pobycie dłuższym niż:
- 183 dni w dowolnym okresie 12 miesięcy, albo
- 270 dni w dowolnym okresie 36 miesięcy.
Liczą się również rozpoczęte dni pobytu. Zameldowanie w norweskim rejestrze ludności samo w sobie nie rozstrzyga rezydencji podatkowej.
Gdy oba kraje uznają Cię za rezydenta
Jeżeli według przepisów krajowych jesteś rezydentem Polski i Norwegii, zastosowanie ma umowa podatkowa między Polską a Norwegią. Rezydencję rozstrzyga się kolejno na podstawie:
- stałego miejsca zamieszkania,
- centrum interesów osobistych i gospodarczych,
- miejsca zwykłego pobytu,
- obywatelstwa.
Jeżeli mieszkasz na stałe, pracujesz i prowadzisz życie rodzinne w Norwegii, zwykle jesteś norweskim rezydentem także według umowy. Wtedy musisz wykazać w Norwegii zarówno polski najem, jak i wartość mieszkania.
Jeżeli według umowy pozostajesz rezydentem Polski, dochód z polskiego mieszkania zasadniczo nie podlega norweskiemu opodatkowaniu. Musisz jednak zgłosić w skattemelding żądanie uznania rezydencji w innym państwie i oznaczyć odpowiednie dochody jako niepodlegające opodatkowaniu w Norwegii.
W trudniejszych sytuacjach, na przykład gdy rodzina mieszka w Polsce, a Ty większość roku pracujesz w Norwegii, chętnie pomożemy ustalić właściwy kraj rozliczenia: rezydencja podatkowa Polska-Norwegia.
Jak Polska i Norwegia opodatkowują ten sam najem
Mieszkanie znajduje się w Polsce, dlatego Polska ma prawo opodatkować przychód z jego wynajmu. Jeżeli jesteś norweskim rezydentem, ten sam najem wykazujesz również w Norwegii.
Nie oznacza to automatycznego zapłacenia pełnego podatku dwa razy. Norwegia stosuje kreditfradrag (odliczenie podatku zapłaconego za granicą). Najpierw oblicza norweski podatek, a następnie odlicza kwalifikowany podatek dochodowy zapłacony w Polsce.
| Element rozliczenia | Polska | Norwegia |
|---|---|---|
| Podstawa prywatnego najmu | Przychód bez odliczania zwykłych kosztów | Przychód pomniejszony o koszty dopuszczalne według prawa norweskiego |
| Podstawowy sposób opodatkowania | PIT-28 i ryczałt | Zwykły dochód kapitałowy |
| Stawka | 8,5% przychodu do ustawowego progu 100 000 PLN i 12,5% od nadwyżki | 22% dochodu za 2025 i 2026 rok |
| Usunięcie podwójnego opodatkowania | Brak odliczenia norweskiego podatku od polskiego ryczałtu | Odliczenie polskiego podatku dochodowego do wysokości norweskiego limitu |
Polski wynik z PIT-28 nie jest przenoszony bezpośrednio do Norwegii. W Polsce płacisz ryczałt od przychodu, natomiast w Norwegii ponownie obliczasz wynik jako przychód minus dopuszczalne koszty.
Przykład obliczenia
Załóżmy, że po przeliczeniu na norweską walutę:
- przychód brutto z najmu wyniósł 120 000 NOK,
- koszty dopuszczalne w Norwegii wyniosły 30 000 NOK,
- polski ryczałt zapłacony od tego przychodu odpowiada 10 200 NOK.
Norweski dochód wynosi 90 000 NOK, a podatek według stawki 22% to 19 800 NOK. Od tej kwoty można odliczyć 10 200 NOK podatku dochodowego zapłaconego w Polsce. Pozostaje 9 600 NOK norweskiego podatku przypadającego na najem.
To uproszczony przykład. Ostateczne wartości zależą między innymi od kursów walut, prawidłowego przypisania kosztów oraz ostatecznej kwoty podatku ustalonego w Polsce.
Odliczenie nie może przekroczyć norweskiego podatku przypadającego na polski dochód. Jeżeli polski podatek był wyższy, sama nadwyżka nie powoduje zwrotu z Norwegii. Niewykorzystaną część odliczenia można pod określonymi warunkami przenosić maksymalnie przez 5 lat.
Jak obliczyć dochód według norweskich zasad
Zwykły, długoterminowy wynajem mieszkania będącego inwestycją rozliczasz na podstawie rzeczywistego wyniku. Od otrzymanego czynszu odejmujesz koszty związane z uzyskaniem tego przychodu.
Do typowych kosztów należą:
- polski podatek od nieruchomości i opłaty komunalne,
- ubezpieczenie mieszkania i wyposażenia,
- opłaty administracyjne związane z bieżącym utrzymaniem,
- prąd, ogrzewanie i sprzątanie, jeżeli płaci je właściciel,
- prowizja pośrednika i koszty znalezienia najemcy,
- uzasadnione podróże związane z kontrolą lub remontem lokalu,
- bieżące naprawy i konserwacja,
- zużycie albo amortyzacja wyposażenia.
Jeżeli koszty przewyższą przychód, może powstać strata podatkowa podlegająca odliczeniu w Norwegii.
Remont, ulepszenie i wyposażenie
| Rodzaj wydatku | Rozliczenie w Norwegii |
|---|---|
| Naprawa przywracająca wcześniejszy standard | Zasadniczo stanowi bieżący koszt najmu |
| Podwyższenie standardu, przebudowa lub nowa funkcja | Nie podlega bezpośredniemu odliczeniu od czynszu, ale może zwiększyć koszt podatkowy przy późniejszej sprzedaży |
| Wyposażenie o wartości poniżej 30 000 NOK lub używane krócej niż 3 lata | Zasadniczo można odliczyć jednorazowo |
| Wyposażenie o wartości co najmniej 30 000 NOK | Zasadniczo podlega amortyzacji według stawki 20% rocznie |
Jeżeli przed rozpoczęciem wynajmu używałeś lokalu prywatnie, odliczenie dużych kosztów remontu w pierwszych latach może być ograniczone. Szczególne znaczenie ma to, czy w pierwszym roku lokal był wynajmowany przez co najmniej sześć miesięcy.
Odsetki od polskiego kredytu
Polski kredyt, saldo zadłużenia i zapłacone odsetki wykazujesz osobno w części skattemelding dotyczącej zagranicznego długu. Odsetek nie wpisuj drugi raz jako kosztu eksploatacyjnego najmu, ponieważ prowadziłoby to do podwójnego odliczenia.
Własne mieszkanie wakacyjne i intensywny najem
Sposób rozliczenia może być inny, gdy rzeczywiście używasz nieruchomości w rozsądnym zakresie jako własnego mieszkania wakacyjnego, a najem ma charakter dodatkowy. Od 2025 roku pierwsze 15 000 NOK przychodu brutto rocznie na nieruchomość jest wtedy zwolnione, a opodatkowaniu podlega 85% nadwyżki. W tym systemie nie odliczasz osobno rzeczywistych kosztów.
Samo okazjonalne odwiedzanie lokalu nie wystarczy. Mieszkanie utrzymywane głównie jako inwestycja i stale zajmowane przez najemców rozliczasz według rzeczywistych przychodów i kosztów.
Intensywny najem krótkoterminowy może zostać uznany za działalność gospodarczą nawet przy jednym mieszkaniu. Znaczenie mają częste zmiany gości, sprzątanie, przekazywanie kluczy i dodatkowe usługi. Przy działalności łączne opodatkowanie dochodu może wynieść do około 50,6%.
Jak wpisać mieszkanie i najem do skattemelding
Dane o zagranicznym mieszkaniu mogą nie pojawić się automatycznie. To Ty odpowiadasz za sprawdzenie i uzupełnienie zeznania.
Kreditfradrag nie jest przyznawany automatycznie. Polski podatek musi być ostatecznie ustalony i faktycznie zapłacony. Polski podatek od nieruchomości nie daje prawa do kreditfradrag, ale może stanowić koszt przy obliczaniu dochodu z najmu.
Przeliczenie PLN na NOK
W elektronicznej skattemelding możesz podać kwoty w walucie obcej, a system przeliczy je po wskazaniu kraju i waluty. Jeżeli wykonujesz obliczenia samodzielnie, możesz stosować:
- kurs z dnia otrzymania przychodu lub poniesienia kosztu,
- średni roczny kurs dla danego roku.
Wybraną metodę stosuj konsekwentnie. Wartość mieszkania i zadłużenia na koniec 2025 roku przelicza się według kursu na 1 stycznia 2026 roku albo ostatniego dostępnego kursu z 2025 roku.
Wartość mieszkania jako majątek
Samo wpisanie czynszu nie wystarczy. Jeżeli byłeś właścicielem mieszkania na koniec roku, musisz wykazać również jego wartość. Dla nowej zagranicznej nieruchomości wartość podatkowa wynosi maksymalnie 30% ceny nabycia wraz z gruntem albo 30% udokumentowanej wartości rynkowej.
| Rok | Kwota wolna dla jednej osoby | Kwota wolna dla małżonków | Standardowa stawka podatku majątkowego |
|---|---|---|---|
| 2025 | 1 760 000 NOK | 3 520 000 NOK | Zasadniczo 1,0% |
| 2026 | 1 900 000 NOK | 3 800 000 NOK | 1,0% |
Podatek majątkowy dotyczy majątku netto, czyli aktywów pomniejszonych o zadłużenie i obliczonych według zasad podatkowych. Samo posiadanie mieszkania w Polsce nie oznacza więc automatycznie powstania podatku. Szczegółowe reguły opisujemy w artykule o podatku od majątku w Norwegii.
Terminy i dokumenty
Termin złożenia skattemelding za 2025 rok dla pracownika lub emeryta upłynął 30 kwietnia 2026 roku. Jeżeli pominąłeś mieszkanie, najem albo odliczenie polskiego podatku, zeznania za lata 2023-2025 możesz obecnie samodzielnie poprawić elektronicznie. Procedurę opisujemy szerzej w artykule o poprawieniu zeznania podatkowego po terminie.
Zachowaj między innymi:
- umowę najmu i dokument własności,
- zestawienie czynszów i dat płatności,
- PIT-28, UPO i potwierdzenia zapłaty podatku,
- faktury oraz potwierdzenia kosztów,
- rozdzielenie wydatków na naprawy i ulepszenia,
- roczne zestawienie kredytu i odsetek,
- dokumentację wartości mieszkania,
- zestawienie zastosowanych kursów PLN/NOK.
Nie musisz dołączać dokumentów bez wezwania, ale Skatteetaten może zażądać ich przedstawienia oraz tłumaczenia na język norweski lub angielski.
Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Polsce i chcesz bezpiecznie uzupełnić wszystkie pozycje, z chęcią przygotujemy rozliczenie za Ciebie: rozliczenie roczne prywatne - wynajem nieruchomości.
FAQ - najczęściej zadawane pytania
Podsumowanie
- Norweski rezydent musi wykazać w Norwegii dochód z polskiego najmu oraz wartość mieszkania.
- Zwykły najem jest opodatkowany w Norwegii stawką 22% od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o dopuszczalne koszty.
- Polski podatek dochodowy odliczasz jako kreditfradrag, ale maksymalnie do wysokości norweskiego podatku przypadającego na ten dochód.
- Polski PIT-28, koszty, kredyt, wartość mieszkania i kursy walut trzeba udokumentować oraz prawidłowo ująć w skattemelding.
Jeśli potrzebujesz pomocy w rozliczeniu dochodu z wynajmu mieszkania w Polsce, zadzwoń do nas: +47 21 38 38 21. Pomagamy Polakom w Norwegii uporządkować rozliczenia zagranicznych dochodów.
Autor artykułu: Marcin - marcin@efirma.no
