Sprzedaż nieruchomości w Polsce a podatek i rozliczenie w Norwegii

Sprzedałeś mieszkanie, dom, działkę albo grunt w Polsce, ale na stałe mieszkasz w Norwegii? Taka transakcja może wymagać rozliczenia w obu państwach. Znaczenie mają między innymi data nabycia, rodzaj nieruchomości, sposób jej używania oraz Twoja rezydencja podatkowa.

W tym artykule wyjaśniamy, kiedy trzeba zapłacić podatek w Polsce, co wykazać w norweskiej skattemelding (zeznaniu podatkowym), jakie obowiązują terminy i co zrobić, jeżeli nieruchomość nie była wcześniej zgłoszona w Norwegii. Omawiamy prywatną sprzedaż dokonywaną przez osobę fizyczną, a nie zawodowy handel nieruchomościami.

Podatek od sprzedaży nieruchomości w Polsce

Polska może opodatkować dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej na jej terytorium, nawet jeżeli nie jesteś polskim rezydentem podatkowym i mieszkasz w Norwegii.

Zasada pięciu lat

Prywatna sprzedaż nieruchomości, udziału w nieruchomości albo prawa użytkowania wieczystego podlega polskiemu PIT, jeżeli nastąpiła przed upływem pięciu lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie nieruchomości.

Przykładowo nieruchomość nabytą w 2020 r. można było sprzedać bez polskiego PIT od 1 stycznia 2026 r. Po upływie pięcioletniego okresu sprzedaż nie wymaga również składania PIT-39.

Przy nieruchomości otrzymanej w spadku pięć lat liczy się zasadniczo od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Szczegółowe reguły wynikają z polskich zasad opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

Ile wynosi podatek?

Stawka wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny uzyskanej od kupującego.

Dochód = cena sprzedaży - koszty sprzedaży - koszt nabycia lub wybudowania - udokumentowane nakłady zwiększające wartość

Do kosztów mogą należeć między innymi:

• cena zakupu wynikająca z aktu notarialnego,
• prowizja pośrednika,
• koszt wyceny i ogłoszeń,
• opłaty bezpośrednio związane ze sprzedażą,
• udokumentowane remonty i modernizacje zwiększające wartość nieruchomości.

Jeżeli koszty są wyższe od przychodu, powstaje strata i polski podatek nie wystąpi. Przy sprzedaży przed upływem pięciu lat nadal musisz jednak złożyć PIT-39.

Czy istnieje podatek od wzbogacenia?

W Polsce nie obowiązuje jeden ogólny podatek o oficjalnej nazwie „podatek od wzbogacenia”. Przy sprzedaży nieruchomości trzeba rozróżnić PIT sprzedającego i PCC kupującego.

Przy akcie notarialnym PCC pobiera i przekazuje notariusz. Dla prywatnego sprzedającego nie jest to dodatkowy podatek od uzyskanej ceny.

Ulga mieszkaniowa

Dochód może zostać całkowicie albo częściowo zwolniony z polskiego PIT, jeżeli przychód ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe. Masz na to trzy lata od końca roku sprzedaży. Przy sprzedaży w 2026 r. termin upływa 31 grudnia 2029 r.

Wydatek może dotyczyć własnych potrzeb mieszkaniowych w Polsce, innym kraju UE, EOG albo w Szwajcarii. Oznacza to, że ulgą może zostać objęty również kwalifikowany zakup lub spłata kredytu dotycząca mieszkania w Norwegii, jeżeli nieruchomość rzeczywiście służy Twoim własnym potrzebom mieszkaniowym.

Jeśli wydasz tylko część przychodu, zwolniona zostanie proporcjonalna część dochodu. Po zadeklarowaniu ulgi trzeba spełnić jej warunki w terminie. W przeciwnym razie musisz skorygować PIT-39 i zapłacić podatek wraz z odsetkami.

Czy nieruchomość trzeba było wykazywać w Norwegii?

Jeżeli byłeś rezydentem podatkowym Norwegii i posiadałeś nieruchomość w Polsce na 31 grudnia, powinieneś wykazać ją w norweskiej skattemelding jako zagraniczny majątek. Dotyczy to również nieruchomości, która nie była wynajmowana i nie przynosiła dochodu.

Obowiązek obejmuje między innymi:

• domy i mieszkania,
• nieruchomości rekreacyjne,
• działki i niezabudowane grunty,
• grunty rolne i lasy,
• nieruchomości wynajmowane i komercyjne.

Jeżeli podlegałeś w Norwegii wyłącznie ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, polskiej nieruchomości zasadniczo nie wykazujesz. Dlatego pierwszym krokiem powinno być prawidłowe ustalenie rezydencji. Jeśli Twoja sytuacja jest niejasna, możesz ją sprawdzić w naszym narzędziu: Rezydencja podatkowa Polska Norwegia.

W Polsce samo posiadanie prywatnej nieruchomości nie oznacza obowiązku wpisywania jej do rocznego PIT. W Norwegii rezydent podatkowy deklaruje zagraniczny majątek według stanu na koniec roku.

Sprzedaż przed końcem roku

Jeżeli sprzedałeś nieruchomość przed 31 grudnia 2026 r., nie wykazujesz jej jako nieruchomości posiadanej na koniec 2026 r. Nadal musisz wykazać samą sprzedaż oraz ewentualny zysk albo stratę. Pieniądze pozostające na rachunku 31 grudnia są natomiast częścią Twojego majątku finansowego.

Wartość podatkową zagranicznego mieszkania albo nieruchomości rekreacyjnej ustala się według norweskich zasad. Zasadniczo nie powinna ona przekraczać 30% ceny nabycia lub udokumentowanej wartości rynkowej. Grunty rolne, lasy i nieruchomości gospodarcze podlegają dodatkowym zasadom klasyfikacji i wyceny. Więcej informacji zawierają reguły dotyczące nieruchomości za granicą.

Norweski podatek majątkowy

Podatek majątkowy nie jest naliczany od samego faktu sprzedaży. Obejmuje łączny majątek netto według stanu na 31 grudnia, czyli aktywa pomniejszone o uwzględniane zobowiązania.

Szerzej zasady tego podatku omawiamy w artykule Podatek od majątku w Norwegii.

Opodatkowanie zysku w Polsce i Norwegii

Rezydent podatkowy Norwegii zasadniczo wykazuje w tym kraju zysk albo stratę ze sprzedaży nieruchomości położonej w Polsce. Norweski zysk oblicza się odrębnie, według norweskich zasad i w koronach norweskich.

Cena nabycia jest zasadniczo przeliczana na NOK według kursu z momentu nabycia, a cena sprzedaży według kursu z momentu sprzedaży. Nakłady i koszty transakcji przelicza się według kursów z dnia ich poniesienia. Zmiana kursu PLN/NOK może więc spowodować, że dochód obliczony w Norwegii będzie inny niż dochód wykazany w polskim PIT-39.

Norweska stawka podatku od opodatkowanego zysku wynosi w 2026 r. 22%.

Kiedy Norwegia zwalnia zysk ze sprzedaży?

Zysk ze sprzedaży własnego mieszkania może być zwolniony w Norwegii, jeżeli łącznie:

• posiadałeś nieruchomość dłużej niż 12 miesięcy,
• używałeś jej jako własnego mieszkania przez co najmniej 12 z ostatnich 24 miesięcy przed sprzedażą.

Dla nieruchomości rekreacyjnej wymagane jest zasadniczo posiadanie jej dłużej niż pięć lat i używanie jako własnej nieruchomości rekreacyjnej przez co najmniej pięć z ostatnich ośmiu lat.

Zysk ze sprzedaży samego niezabudowanego gruntu jest w Norwegii zasadniczo opodatkowany. Przy domu z dużą działką część transakcji może dotyczyć zwolnionej sprzedaży mieszkania, a część opodatkowanej sprzedaży gruntu.

Odliczenie podatku zapłaconego w Polsce

Umowa podatkowa Polska-Norwegia pozwala Polsce opodatkować zysk z polskiej nieruchomości. Norwegia jako państwo rezydencji może opodatkować ten sam zysk, ale uwzględnia polski podatek poprzez odliczenie podatkowe.

Odliczenie nie może przekroczyć norweskiego podatku przypadającego na ten sam dochód. Ponieważ Polska stosuje stawkę 19%, a Norwegia 22%, może powstać dopłata w Norwegii. Nie musi ona wynosić dokładnie trzech punktów procentowych, ponieważ oba państwa mogą inaczej obliczyć dochód, koszty i kursy walutowe.

Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z PIT w Polsce po pięciu latach, ale nie spełnia warunków zwolnienia w Norwegii, Norwegia może opodatkować zysk bez polskiego podatku do odliczenia.

Jeśli chcesz, abyśmy obliczyli sprzedaż zgodnie z norweskimi zasadami i wykazali ją w zeznaniu, możemy przygotować dla Ciebie rozliczenie roczne prywatne sprzedaży nieruchomości.

Terminy, formularze i potrzebne dokumenty

Dla sprzedaży dokonanej w 2026 r. obowiązują następujące terminy:

O przesunięcie norweskiego terminu można wystąpić przed 30 kwietnia. Przedłużenie wynosi maksymalnie 30 dni.

Do rozliczenia przygotuj:

• dokument nabycia nieruchomości, spadku albo darowizny,
• akt notarialny sprzedaży,
• dokumenty potwierdzające udział we własności,
• faktury i dowody zapłaty za nakłady zwiększające wartość,
• rachunki pośrednika i dokumenty innych kosztów sprzedaży,
• informacje o kredycie lub zadłużeniu dotyczącym nieruchomości,
• kursy PLN/NOK z właściwych dat,
• PIT-39, urzędowe potwierdzenie jego złożenia i dowód zapłaty podatku,
• dowody faktycznego zamieszkiwania albo rekreacyjnego używania nieruchomości, jeżeli korzystasz z norweskiego zwolnienia.

Dokumentów nie trzeba automatycznie dołączać do norweskiego zeznania, ale musisz przedstawić je na żądanie. Skatteetaten może również zażądać tłumaczenia na język norweski albo angielski.

Jeżeli nieruchomość nie była wcześniej wykazana, sprzedaż nadal trzeba zgłosić. Zeznania za trzy poprzednie lata można samodzielnie poprawić, a przy starszych brakach trzeba rozważyć odpowiedni wniosek lub dobrowolne ujawnienie. Procedurę korekty opisujemy w artykule Czy mogę poprawić zeznanie podatkowe po terminie w Norwegii?

FAQ - najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

• Sprzedaż polskiej nieruchomości przed upływem pięciu lat zasadniczo oznacza 19% polskiego PIT od dochodu i obowiązek złożenia PIT-39.
• Rezydent Norwegii wykazuje zagraniczną nieruchomość posiadaną 31 grudnia oraz rozlicza jej sprzedaż według norweskich zasad. Opodatkowany zysk podlega stawce 22%.
• Podatek zapłacony w Polsce można odliczyć od norweskiego podatku w granicach przewidzianych dla tego samego dochodu.
• Sprzedaż w 2026 r. trzeba zasadniczo zgłosić w Polsce i Norwegii do 30 kwietnia 2027 r.

Jeśli potrzebujesz pomocy w rozliczeniu sprzedaży nieruchomości w Polsce, zadzwoń do nas: +47 21 38 38 21. Pomożemy Ci prawidłowo rozliczyć transakcję w Norwegii.

Autor artykułu: Marcin - marcin@efirma.no