Hvordan deklarere inntekt fra utleie av leilighet i Polen i Norge?
Bor og jobber du i Norge, men har en leilighet i Polen som du leier ut? Utenlandsk leieinntekt, polsk skatt, kostnader til vedlikehold av boligen og boligens verdi må tas med på riktig måte i den norske skattemeldingen.
I denne artikkelen forklarer vi når inntekt fra Polen skal oppgis i norsk skattemelding, hvordan du beregner grunnlaget etter norske regler og hvordan du får fradrag for skatt betalt i Polen. Vi gjennomgår reglene som gjelder ved oppgjøret for inntektsåret 2025 og gjeldende satser for 2026.
Når inntekt fra Polen må oppgis i Norge
Dersom du er skattemessig bosatt i Norge, er du som hovedregel skattepliktig for inntekt og formue over hele verden. Dette omfatter blant annet:
- leieinntekt fra en leilighet i Polen,
- utenlandske bankkontoer og renter,
- polsk lån og betalte renter,
- verdien av eiendom du eier i Polen.
Du blir skattemessig bosatt i Norge blant annet etter opphold i mer enn:
- 183 dager i en hvilken som helst 12-månedersperiode, eller
- 270 dager i en hvilken som helst 36-månedersperiode.
Påbegynte oppholdsdager teller også. Registrering i det norske folkeregisteret avgjør ikke i seg selv skattemessig bosted.
Når begge land anser deg som bosatt
Dersom du etter nasjonale regler er skattemessig bosatt både i Polen og Norge, gjelder skatteavtalen mellom Polen og Norge. Bosted avgjøres i følgende rekkefølge på grunnlag av:
- fast bolig,
- sentrum for personlige og økonomiske interesser,
- sted for vanlig opphold,
- statsborgerskap.
Dersom du bor fast, jobber og har familielivet ditt i Norge, er du vanligvis skattemessig bosatt i Norge også etter avtalen. Da må du oppgi både den polske utleien og verdien av leiligheten i Norge.
Dersom du etter avtalen fortsatt er skattemessig bosatt i Polen, er inntekten fra den polske leiligheten som hovedregel ikke skattepliktig i Norge. Du må likevel oppgi krav om å bli ansett som skattemessig bosatt i en annen stat i skattemeldingen og merke de aktuelle inntektene som ikke skattepliktige i Norge.
I mer kompliserte situasjoner, for eksempel når familien bor i Polen mens du jobber i Norge mesteparten av året, hjelper vi gjerne med å avklare hvilket land du skal deklarere i: skattemessig bosted Polen-Norge.
Hvordan Polen og Norge skattlegger samme utleie
Leiligheten ligger i Polen, og derfor har Polen rett til å skattlegge inntekten fra utleien. Dersom du er skattemessig bosatt i Norge, skal den samme utleien også oppgis i Norge.
Dette betyr ikke automatisk at du betaler full skatt to ganger. Norge bruker kreditfradrag. Først beregnes norsk skatt, og deretter trekkes kvalifisert inntektsskatt betalt i Polen fra.
| Element i oppgjøret | Polen | Norge |
|---|---|---|
| Grunnlag for privat utleie | Inntekt uten fradrag for vanlige kostnader | Inntekt redusert med kostnader som er tillatt etter norsk lov |
| Grunnleggende beskatningsmåte | PIT-28 og fast sats | Ordinær kapitalinntekt |
| Sats | 8,5 % av inntekten opp til den lovbestemte grensen på 100 000 PLN og 12,5 % av overskytende | 22 % av inntekten for 2025 og 2026 |
| Unngåelse av dobbeltbeskatning | Ingen fradrag for norsk skatt i den polske faste satsen | Fradrag for polsk inntektsskatt opp til norsk grense |
Det polske resultatet fra PIT-28 overføres ikke direkte til Norge. I Polen betaler du fast sats av inntekten, mens du i Norge beregner resultatet på nytt som inntekt minus tillatte kostnader.
Beregningseksempel
La oss anta at beløpene etter omregning til norsk valuta er:
- brutto leieinntekt på 120 000 NOK,
- kostnader som er tillatt i Norge på 30 000 NOK,
- polsk fast sats betalt av denne inntekten tilsvarende 10 200 NOK.
Den norske inntekten er 90 000 NOK, og skatten med en sats på 22 % blir 19 800 NOK. Fra dette beløpet kan du trekke fra 10 200 NOK i inntektsskatt betalt i Polen. Det gjenstår 9 600 NOK i norsk skatt knyttet til utleien.
Dette er et forenklet eksempel. De endelige beløpene avhenger blant annet av valutakurser, korrekt fordeling av kostnader og endelig skattebeløp fastsatt i Polen.
Fradraget kan ikke overstige den norske skatten som gjelder den polske inntekten. Dersom den polske skatten var høyere, gir ikke overskytende beløp alene noen refusjon fra Norge. Den ubenyttede delen av fradraget kan på visse vilkår fremføres i maksimalt 5 år.
Hvordan beregne inntekten etter norske regler
Vanlig, langsiktig utleie av en leilighet som er en investering, beregnes ut fra faktisk resultat. Fra mottatt leie trekker du kostnadene som er knyttet til å oppnå denne inntekten.
Typiske kostnader er:
- polsk eiendomsskatt og kommunale avgifter,
- forsikring av leiligheten og innboet,
- administrasjonskostnader knyttet til løpende drift,
- strøm, oppvarming og rengjøring dersom eieren betaler dette,
- meglerprovisjon og kostnader ved å finne leietaker,
- rimelige reiser knyttet til tilsyn eller oppussing av boligen,
- løpende reparasjoner og vedlikehold,
- slitasje eller avskrivning på innbo.
Dersom kostnadene overstiger inntekten, kan det oppstå et skattemessig underskudd som gir fradrag i Norge.
Oppussing, påkostning og innbo
| Type utgift | Behandling i Norge |
|---|---|
| Reparasjon som gjenoppretter tidligere standard | Er som hovedregel en løpende kostnad ved utleie |
| Heving av standard, ombygging eller ny funksjon | Gir ikke direkte fradrag i leieinntekten, men kan øke skattemessig kostpris ved et senere salg |
| Innbo med verdi under 30 000 NOK eller brukt i mindre enn 3 år | Kan som hovedregel fradragsføres med en gang |
| Innbo med verdi på minst 30 000 NOK | Skal som hovedregel avskrives med en sats på 20 % per år |
Dersom du brukte boligen privat før utleien startet, kan fradraget for store oppussingskostnader være begrenset i de første årene. Det har særlig betydning om boligen ble leid ut i minst seks måneder det første året.
Renter på polsk lån
Polsk lån, gjeldssaldo og betalte renter oppgir du separat i delen av skattemeldingen som gjelder utenlandsk gjeld. Ikke før rentene opp en gang til som driftskostnad ved utleie, siden dette ville ført til dobbelt fradrag.
Egen fritidsbolig og intensiv utleie
Måten inntekten behandles på kan være annerledes dersom du faktisk bruker eiendommen i rimelig omfang som egen fritidsbolig, og utleien er av tilleggskarakter. Fra 2025 er de første 15 000 NOK i bruttoinntekt per år per eiendom skattefrie, mens 85 % av overskytende beløp er skattepliktig. I dette systemet får du ikke separat fradrag for faktiske kostnader.
Det er ikke nok å besøke boligen av og til. En leilighet som hovedsakelig holdes som investering og er fast bebodd av leietakere, skal deklareres etter faktiske inntekter og kostnader.
Intensiv korttidsutleie kan bli ansett som næringsvirksomhet selv med bare én leilighet. Hyppige gjesteskifter, rengjøring, nøkkelutlevering og tilleggstjenester har betydning. Ved næringsvirksomhet kan samlet skatt på inntekten utgjøre opptil rundt 50,6 %.
Hvordan føre leiligheten og utleien i skattemeldingen
Opplysninger om en utenlandsk leilighet kommer kanskje ikke automatisk inn i skattemeldingen. Det er du som er ansvarlig for å kontrollere og utfylle skattemeldingen.
Kreditfradrag gis ikke automatisk. Den polske skatten må være endelig fastsatt og faktisk betalt. Polsk eiendomsskatt gir ikke rett til kreditfradrag, men kan være en kostnad ved beregning av leieinntekten.
Omregning fra PLN til NOK
I den elektroniske skattemeldingen kan du oppgi beløp i utenlandsk valuta, og systemet regner dem om når du velger land og valuta. Dersom du gjør beregningene selv, kan du bruke:
- kursen på dagen da inntekten ble mottatt eller kostnaden påløp,
- gjennomsnittlig årskurs for det aktuelle året.
Bruk den valgte metoden konsekvent. Verdien av leiligheten og gjelden ved utgangen av 2025 omregnes etter kursen 1. januar 2026 eller den siste tilgjengelige kursen fra 2025.
Verdien av leiligheten som formue
Det er ikke nok å føre opp leieinntekten. Dersom du eide leiligheten ved utgangen av året, må du også oppgi verdien. For en ny utenlandsk eiendom utgjør den skattemessige verdien maksimalt 30 % av kjøpesummen inkludert tomt eller 30 % av dokumentert markedsverdi.
| År | Bunnfradrag for én person | Bunnfradrag for ektefeller | Ordinær sats for formuesskatt |
|---|---|---|---|
| 2025 | 1 760 000 NOK | 3 520 000 NOK | Som hovedregel 1,0 % |
| 2026 | 1 900 000 NOK | 3 800 000 NOK | 1,0 % |
Formuesskatt gjelder nettoformue, altså eiendeler redusert med gjeld og beregnet etter skattereglene. Bare det å eie en leilighet i Polen betyr derfor ikke automatisk at det oppstår formuesskatt. Vi beskriver de detaljerte reglene i artikkelen om formuesskatt i Norge.
Frister og dokumenter
Fristen for å levere skattemeldingen for 2025 for arbeidstakere eller pensjonister utløp 30. april 2026. Dersom du har utelatt leiligheten, utleien eller fradrag for polsk skatt, kan du nå selv rette skattemeldinger for årene 2023-2025 elektronisk. Prosedyren beskriver vi nærmere i artikkelen om å rette skattemeldingen etter fristen.
Ta blant annet vare på:
- leiekontrakt og dokumentasjon på eierskap,
- oversikt over leieinntekter og betalingsdatoer,
- PIT-28, UPO og bekreftelser på skattebetaling,
- fakturaer og kostnadsbilag,
- fordeling av utgifter til reparasjoner og påkostninger,
- årsoversikt over lån og renter,
- dokumentasjon på leilighetens verdi,
- oversikt over brukte PLN/NOK-kurser.
Du trenger ikke å legge ved dokumenter uten å bli bedt om det, men Skatteetaten kan kreve at du legger dem frem og oversetter dem til norsk eller engelsk.
Dersom du leier ut en leilighet i Polen og ønsker å føre alle postene korrekt, kan vi gjerne utarbeide oppgjøret for deg: privat årsoppgjør - utleie av eiendom.
FAQ - ofte stilte spørsmål
Oppsummering
- En person som er skattemessig bosatt i Norge, må oppgi inntekt fra polsk utleie og verdien av leiligheten i Norge.
- Vanlig utleie skattlegges i Norge med 22 % av inntekten, det vil si leieinntekter redusert med tillatte kostnader.
- Polsk inntektsskatt trekkes fra som kreditfradrag, men maksimalt opp til den norske skatten som gjelder denne inntekten.
- Polsk PIT-28, kostnader, lån, verdien av leiligheten og valutakurser må dokumenteres og føres korrekt i skattemeldingen.
Dersom du trenger hjelp med å deklarere inntekt fra utleie av leilighet i Polen, ring oss: +47 21 38 38 21. Vi hjelper polakker i Norge med å få orden på deklarering av utenlandske inntekter.
Artikkelforfatter: Marcin - marcin@efirma.no
