Salg av eiendom i Polen og skatt og oppgjør i Norge

Har du solgt en leilighet, et hus, en tomt eller grunn i Polen, men bor fast i Norge? En slik transaksjon kan måtte rapporteres i begge land. Blant annet er anskaffelsesdatoen, typen eiendom, hvordan den har vært brukt og din skattemessige bosted avgjørende.

I denne artikkelen forklarer vi når du må betale skatt i Polen, hva du skal føre i den norske skattemeldingen, hvilke frister som gjelder og hva du skal gjøre dersom eiendommen ikke tidligere har vært oppgitt i Norge. Vi omtaler privat salg foretatt av en privatperson, ikke profesjonell handel med eiendom.

Skatt ved salg av eiendom i Polen

Polen kan skattlegge inntekt fra salg av eiendom som ligger på polsk territorium, selv om du ikke er skattemessig bosatt i Polen og bor i Norge.

Femårsregelen

Privat salg av eiendom, eierandel i eiendom eller rett til evig bruksrett er skattepliktig i Polen dersom det skjer før det har gått fem år, regnet fra utgangen av kalenderåret da eiendommen ble anskaffet eller oppført.

For eksempel kunne en eiendom som ble kjøpt i 2020, selges uten polsk PIT fra 1. januar 2026. Etter at femårsperioden er utløpt, trenger du heller ikke å levere PIT-39.

For eiendom mottatt som arv regnes de fem årene som hovedregel fra utgangen av året da arvelateren kjøpte eller oppførte eiendommen. Detaljerte regler følger av de polske reglene for beskatning av salg av eiendom.

Hvor mye er skatten?

Satsen er 19 % av overskuddet, ikke 19 % av hele salgsprisen du mottar fra kjøperen.

Overskudd = salgspris - salgskostnader - anskaffelses- eller byggekostnad - dokumenterte påkostninger som øker verdien

Kostnader kan blant annet omfatte:

• kjøpesummen som fremgår av det notarielle skjøtet,
• meglerprovisjon,
• kostnad for verdivurdering og annonser,
• gebyrer som er direkte knyttet til salget,
• dokumenterte oppussinger og moderniseringer som øker eiendommens verdi.

Dersom kostnadene er høyere enn inntekten, oppstår det et tap og det skal ikke betales polsk skatt. Ved salg før femårsperioden er utløpt, må du likevel levere PIT-39.

Finnes det en skatt på berikelse?

I Polen finnes det ikke én generell skatt med det offisielle navnet «skatt på berikelse». Ved salg av eiendom må det skilles mellom selgerens PIT og kjøperens PCC.

Ved notarialskjøte krever notaren inn og overfører PCC. For en privat selger er dette ikke en ekstra skatt på oppnådd salgspris.

Boligfritak

Overskuddet kan helt eller delvis fritas for polsk PIT dersom du bruker salgsinntekten til egne boligformål. Du har tre år fra utgangen av salgsåret til dette. Ved salg i 2026 utløper fristen 31. desember 2029.

Utgiften kan gjelde egne boligbehov i Polen, et annet EU- eller EØS-land eller Sveits. Det betyr at fritaket også kan omfatte et kvalifisert kjøp eller nedbetaling av lån knyttet til bolig i Norge, dersom eiendommen faktisk dekker dine egne boligbehov.

Hvis du bare bruker en del av inntekten, blir en forholdsmessig del av overskuddet fritatt. Etter at du har oppgitt fritaket, må vilkårene oppfylles innen fristen. Hvis ikke må du korrigere PIT-39 og betale skatt med renter.

Skulle eiendommen vært oppgitt i Norge?

Hvis du var skattemessig bosatt i Norge og eide eiendom i Polen den 31. desember, skulle du oppgi den i den norske skattemeldingen som utenlandsk formue. Dette gjelder også eiendom som ikke var utleid og ikke ga inntekt.

Plikten omfatter blant annet:

• hus og leiligheter,
• fritidseiendommer,
• tomter og ubebygd grunn,
• landbrukseiendommer og skog,
• utleieeiendommer og næringseiendommer.

Hvis du bare var begrenset skattepliktig i Norge, skal du som hovedregel ikke oppgi polsk eiendom. Derfor bør første steg være å fastslå skattemessig bosted riktig. Hvis situasjonen din er uklar, kan du sjekke den i verktøyet vårt: Skattemessig bosted Polen Norge.

I Polen innebærer selve eierskapet av privat eiendom ikke plikt til å føre den i den årlige PIT-meldingen. I Norge oppgir en skattemessig bosatt person utenlandsk formue etter status ved utgangen av året.

Salg før årsslutt

Hvis du solgte eiendommen før 31. desember 2026, skal du ikke oppgi den som eiendom eid ved utgangen av 2026. Du må fortsatt oppgi selve salget og eventuelt overskudd eller tap. Penger som står på konto 31. desember, er derimot en del av din finansielle formue.

Formuesverdien av en utenlandsk bolig eller fritidseiendom fastsettes etter norske regler. Som hovedregel skal den ikke overstige 30 % av anskaffelsesprisen eller dokumentert markedsverdi. Landbrukseiendommer, skog og næringseiendommer er underlagt ytterligere regler for klassifisering og verdsetting. Du finner mer informasjon i reglene om eiendom i utlandet.

Norsk formuesskatt

Formuesskatt beregnes ikke bare fordi eiendommen er solgt. Den omfatter samlet nettoformue per 31. desember, altså eiendeler fratrukket gjeld som tas med.

Vi omtaler reglene for denne skatten nærmere i artikkelen Formuesskatt i Norge.

Beskatning av overskudd i Polen og Norge

En skattemessig bosatt person i Norge skal som hovedregel oppgi overskudd eller tap ved salg av eiendom i Polen i Norge. Det norske overskuddet beregnes separat, etter norske regler og i norske kroner.

Anskaffelsesprisen omregnes som hovedregel til NOK etter kursen på anskaffelsestidspunktet, og salgsprisen etter kursen på salgstidspunktet. Påkostninger og transaksjonskostnader omregnes etter kursene på datoen de ble pådratt. Endringer i PLN/NOK-kursen kan derfor føre til at overskuddet beregnet i Norge blir annerledes enn overskuddet som er oppgitt i polsk PIT-39.

Den norske skattesatsen på skattepliktig overskudd er i 2026 22 %.

Når fritar Norge overskudd ved salg?

Overskudd ved salg av egen bolig kan være skattefritt i Norge dersom du samlet sett:

• har eid eiendommen i mer enn 12 måneder,
• har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

For fritidseiendom kreves det som hovedregel at du har eid den i mer enn fem år og brukt den som egen fritidseiendom i minst fem av de siste åtte årene.

Overskudd ved salg av bare ubebygd grunn er som hovedregel skattepliktig i Norge. Ved et hus med stor tomt kan én del av transaksjonen gjelde skattefritt salg av bolig, mens en annen del gjelder skattepliktig salg av tomt.

Fradrag for skatt betalt i Polen

Skatteavtalen mellom Polen og Norge gir Polen rett til å skattlegge overskudd fra polsk eiendom. Norge som bostedsstat kan skattlegge samme overskudd, men tar hensyn til polsk skatt gjennom et skattefradrag.

Fradraget kan ikke overstige den norske skatten som gjelder samme inntekt. Siden Polen bruker en sats på 19 % og Norge 22 %, kan det oppstå restskatt i Norge. Den trenger ikke å utgjøre nøyaktig tre prosentpoeng, fordi landene kan beregne inntekt, kostnader og valutakurser forskjellig.

Hvis salget er fritatt for PIT i Polen etter fem år, men ikke oppfyller fritaksvilkårene i Norge, kan Norge skattlegge overskuddet uten at det finnes polsk skatt å få fradrag for.

Hvis du ønsker at vi skal beregne salget etter norske regler og føre det i skattemeldingen, kan vi utarbeide et privat årsoppgjør for salg av eiendom for deg.

Frister, skjemaer og nødvendige dokumenter

For salg gjennomført i 2026 gjelder følgende frister:

Du kan søke om utsatt norsk frist før 30. april. Utsettelsen er på maksimalt 30 dager.

Forbered følgende til oppgjøret:

• dokumentasjon på anskaffelse av eiendommen, arv eller gave,
• notarialskjøte for salget,
• dokumenter som bekrefter eierandel,
• fakturaer og betalingsbevis for påkostninger som øker verdien,
• meglerregninger og dokumentasjon på andre salgskostnader,
• opplysninger om lån eller gjeld knyttet til eiendommen,
• PLN/NOK-kurser fra relevante datoer,
• PIT-39, offentlig bekreftelse på innlevering og dokumentasjon på betalt skatt,
• bevis på faktisk botid eller bruk som fritidseiendom dersom du benytter norsk fritak.

Du trenger ikke automatisk å legge ved dokumentene til den norske skattemeldingen, men du må kunne fremlegge dem på forespørsel. Skatteetaten kan også kreve oversettelse til norsk eller engelsk.

Hvis eiendommen ikke tidligere var oppgitt, må salget fortsatt rapporteres. Du kan selv rette skattemeldinger for de tre foregående årene, mens eldre mangler krever at du vurderer en passende søknad eller frivillig retting. Vi beskriver rettingsprosedyren i artikkelen Kan jeg rette skattemeldingen etter fristen i Norge?

FAQ - ofte stilte spørsmål

Oppsummering

• Salg av polsk eiendom før femårsperioden er utløpt innebærer som hovedregel 19 % polsk PIT av overskuddet og plikt til å levere PIT-39.
• En person som er skattemessig bosatt i Norge, oppgir utenlandsk eiendom eid 31. desember og rapporterer salget etter norske regler. Skattepliktig overskudd beskattes med 22 %.
• Skatt betalt i Polen kan trekkes fra norsk skatt innenfor grensene som gjelder for samme inntekt.
• Salg i 2026 skal som hovedregel rapporteres i Polen og Norge innen 30. april 2027.

Hvis du trenger hjelp med oppgjør etter salg av eiendom i Polen, ring oss: +47 21 38 38 21. Vi hjelper deg med å rapportere transaksjonen korrekt i Norge.

Artikkelforfatter: Marcin - marcin@efirma.no