Hva er eiendomsskatt i Norge?

Eiendomsskatt i Norge (norw. eiendomsskatt) er en lokal formuesskatt som ilegges av kommunene. Hovedformålet er å gi kommunen ekstra inntekter til finansiering av kommunale tjenester og lokale investeringer (f.eks. skoler, infrastruktur).

Innføringen av denne skatten er valgfri – det er kommunestyret som bestemmer i budsjettvedtaket om det skal kreves inn eiendomsskatt i en kommune. I praksis bruker likevel de fleste norske kommuner denne muligheten – per i dag er det bare 32 av 357 kommuner som ikke krever eiendomsskatt (per 2025). Skatten går i sin helhet til kommunekassen og deles ikke med statsbudsjettet (det er en egen lokal inntekt).

Hvem må betale eiendomsskatt?

Eiendomsskatt betales av eiere av eiendom som ligger i en kommune som har valgt å innføre denne skatten. Dette gjelder først og fremst privatpersoner som eier boliger, leiligheter, fritidsboliger (hytte) eller tomter.

Eiendomsskatt gjelder både privatpersoner og bedrifter. Virksomheter som eier eiendommer (f.eks. kontorbygg, lagerbygg, næringstomter) må også betale denne skatten etter de samme lokale reglene. De har imidlertid ikke rett til noen bunnfradrag eller lignende fordeler som ofte gjelder for private boliger (kommunen kan ikke gi fritak for deler av eiendom som brukes i næringsvirksomhet).

Leietakere (personer som leier bolig) betaler ikke denne skatten direkte – plikten ligger hos eieren av eiendommen, selv om kostnaden indirekte kan være bakt inn i husleien.

Skattens størrelse og beregning

Hvor mye er eiendomsskatt i Norge? Det finnes ingen felles nasjonal sats. Skattens størrelse avhenger derfor av de lokale kommunale vedtakene.

Norsk lov setter likevel noen rammer. Eiendomsskatteloven fastsetter at den årlige satsen må ligge mellom 0,1–0,7% av eiendommens verdi. For boligeiendom og fritidseiendom gjelder det imidlertid en lavere maksimal sats – maksimalt 0,4%. Hver kommune fastsetter hvert år den konkrete satsen innenfor dette intervallet når budsjettet vedtas. I praksis ligger satsene for eneboliger ofte på ca. 0,2–0,4% av verdien.

Skattegrunnlaget er eiendommens verdi, men regelverket åpner for visse fradrag og metoder for fastsettelse av denne verdien. For boliger og fritidsboliger skattlegges i dag bare 70% av markedsverdien – med andre ord er det allerede lagt inn et 30% fradrag fra full markedsverdi.

Mange kommuner bruker verdier som er beregnet av Skatteetaten på grunnlag av statistiske data om boligpriser. Opplysningen om en slik beregnet markedsverdi (beregnet markedsverdi) vises på skattemeldingen til eieren.

Alternativt kan kommunen foreta egen taksering (taksasjon) av eiendommen – praksisen varierer fra kommune til kommune. Den endelige skatten beregnes etter følgende formel:

• Skattesats – for eksempel betyr en sats på 0,3% at skatten utgjør 3 NOK for hver 1000 NOK av eiendommens verdi per år. Første år etter innføring av skatten kan satsen ikke overstige 0,1%, og eventuelle økninger er begrenset til maksimalt +0,1% per år, for å beskytte skattyterne mot et brått hopp i skatten.
• Eiendomsverdi (boligverdi) – anslått markedsverdi av huset, leiligheten eller tomten. For skatteformål legges verdien per 1. januar i det aktuelle skatteåret til grunn, ofte basert på masseverdsettelsen fra Skatteetaten to år tidligere (f.eks. er skatten i 2025 basert på verdien fra skattemeldingen for 2023) – dette gjør at man bruker oppdaterte data, men med en viss forsinkelse. Den nevnte 70% av markedsverdien brukes nettopp på dette trinnet – bare 70% av den anslåtte markedsprisen utgjør skattegrunnlaget for private boliger.
• Bunnfradrag (bunnfradrag) – kommunen kan innføre et bunnfradrag for hver boenhet (selvstendig boligenhet). Dette er et fast beløp i kroner som trekkes fra eiendommens verdi ved beregning av skatten. Hvis kommunen for eksempel fastsetter bunnfradraget til 300 000 NOK, trekkes 300 000 NOK fra boligverdien før skatten beregnes. Bunnfradraget gjelder bare for hus og leiligheter som brukes privat – det gis ikke for næringseiendom eller boligdeler som brukes i næringsvirksomhet. Ikke alle kommuner bruker dette, men mange velger å gjøre det for å lette byrden for eiere av eiendommer med lavere verdi. Som følge av dette kan noen eiere av små leiligheter slippe å betale eiendomsskatt i det hele tatt, dersom verdien av boligen fullt ut faller innenfor bunnfradraget.

Eksempel på beregning

Et hus med markedsverdi 3 500 000 NOK ligger i en kommune som:

• Har fastsatt eiendomsskatt til 0,3%
• Bruker Skatteetatens verdsettelse (markedsverdi x 70%)
• Har et bunnfradrag på 500 000 NOK

Trinn 1: Beregning av skattegrunnlaget

70% av 3 500 000 NOK = 2 450 000 NOK (skattepliktig eiendomsverdi)

Trinn 2: Trekke fra bunnfradraget

2 450 000 NOK – 500 000 NOK = 1 950 000 NOK (endelig grunnlag for beregning av skatten)

Trinn 3: Beregning av skatten

1 950 000 NOK x 0,003 = 5 850 NOK

Årlig eiendomsskatt for en eiendom med markedsverdi 3 500 000 NOK er 5 850 NOK.

Hvordan betales den?

Eiendomsskatt beregnes og kreves inn av kommunen. Kommunen sender skattevedtak med beregning av verdi, sats og skyldig beløp.

Betalingen deles vanligvis opp i terminer gjennom året (f.eks. kvartalsvis). Det er viktig å merke seg at hvis den beregnede skatten for en eiendom er svært lav (under 300 NOK per år), fritar reglene kommunen fra å kreve den inn – i slike tilfeller skal skatten ikke ilegges, og kommunen skal heller ikke kreve den.

Når trenger man ikke å betale eiendomsskatt?

Det finnes flere situasjoner der eieren ikke betaler eiendomsskatt. Det viktigste tilfellet er det som allerede er nevnt – hvis kommunen ikke har innført eiendomsskatt, vil ingen av dine eiendommer i kommunen være omfattet. Tilsvarende, hvis kommunen bare skattlegger bestemte typer eiendommer (f.eks. kun næringseiendom eller bare boliger i byområder), og din eiendom ikke faller inn under disse kategoriene, betaler du heller ikke skatt.

I kommuner som krever eiendomsskatt, kan man likevel slippe å betale den på grunn av bunnfradrag. Hvis verdien av huset eller leiligheten din er så lav at skattegrunnlaget blir null etter at bunnfradraget er trukket fra, blir skatten også 0 NOK. Med andre ord kan bunnfradraget skjerme eiere av rimeligere boliger mot eiendomsskatt.

Noen kommuner har også midlertidig fritak for nye boliger. Etter lokale vedtak kan nybygde eneboliger eller leiligheter være fritatt for eiendomsskatt i de første årene etter ferdigstillelse (f.eks. 2, 5 eller til og med 20 år – avhengig av kommunen). Dette skal stimulere til bygging og bosetting i området. Slike fritak er imidlertid ikke obligatoriske – det er opp til kommunen. For eksempel har Oslo ikke noen fritaksperiode for nye boliger, mens andre kommuner har innført flere års fritak (informasjon om dette finnes i kommunens skattevedtak).

Som nevnt tidligere, hvis den årlige skatten er lavere enn 300 NOK, skal kommunen etter loven ikke kreve den inn i det hele tatt. I praksis gjelder dette få tilfeller (f.eks. symbolske andeler i små tomter), men det er verdt å vite at en slik minstegrense finnes.

Kommuner uten eiendomsskatt

I Norge har vi 32 kommuner som i 2025 ikke krever eiendomsskatt, ifølge SSB per 16. juni 2025. Disse er:

• Asker
• Austevoll
• Bjørnafjorden
• Bærum
• Drammen
• Dyrøy
• Enebakk
• Færder
• Gjerdrum
• Hasvik
• Hole
• Hægebostad
• Hå
• Kárášjohka – Karasjok
• Klepp
• Larvik
• Lier
• Nannestad
• Nordre Follo
• Rælingen
• Sande
• Sandefjord
• Sola
• Stjørdal
• Sveio
• Søndre Land
• Sørreisa
• Træna
• Tønsberg
• Vanylven
• Øksnes
• Øvre Eiker

Hvis du bor i en av disse kommunene – flott, da trenger du ikke å betale eiendomsskatt! Hvis kommunen din ikke står på denne listen, er det lurt å undersøke hvor høy skattesatsen er der du bor.

Eiendomsskatt og formuesskatt

Til slutt er det viktig å skille mellom to ting: eiendomsskatt og formuesskatt.

Eiendomsskatt, som er temaet i denne artikkelen, er en lokal avgift som ilegges av kommunen og i sin helhet utgjør kommunal inntekt. Formuesskatt er derimot en egen nasjonal skatt på nettoformuen til skattyteren, der verdien av eiendommer også inngår. Formuesskatt gjelder for personer med høyere formue – i dag betales den av omtrent et tosifret prosenttall av nordmenn med større formue. Om selve formuesskatten kan du lese her (klikk).

Den viktigste forskjellen er at inntektene fra formuesskatt deles mellom staten og kommunene. For eksempel var satsen for formuesskatt i 2025 0,525% av formuen til kommunen og 0,475% til staten. Hele eiendomsskatten (eiendomsskatt) – uansett sats eller verdi – går derimot bare til budsjettet i kommunen der eiendommen ligger.

Det er viktig å være klar over at begge disse skattene finnes, men ikke blande dem sammen. Hvis du eier en bolig i Norge, vil du sannsynligvis betale eiendomsskatt til kommunen, og hvis formuen din i tillegg overstiger den nasjonale grensen, betaler du også i tillegg formuesskatt, hvor en del går til statsbudsjettet. Dette er likevel separate skatter, regulert av ulike regler.

Har du spørsmål om skatt på eiendom eller andre skatter i Norge?

Kontakt oss: +47 21 38 38 21.
Vi er tilgjengelige mandag til fredag kl. 9:00 – 21:00 og hjelper deg gjerne!

Forfatter av artikkelen: Marcin – marcin@efirma.no