Podatek od nieruchomości w Norwegii (norw. eiendomsskatt) jest lokalnym podatkiem majątkowym nakładanym przez gminy. Jego głównym celem jest zapewnienie dodatkowych dochodów do budżetu gminy na finansowanie usług komunalnych i inwestycji lokalnych (np. szkoły, infrastruktura).
Wprowadzenie tego podatku jest opcjonalne – decyzję o tym, czy w danej gminie będzie pobierany podatek od nieruchomości, podejmuje samorząd (rada gminy) w uchwale budżetowej. W praktyce jednak większość norweskich gmin korzysta z tej możliwości – obecnie tylko 32 z 357 gmin nie pobierają podatku od nieruchomości (stan na 2025 rok). Podatek ten od początku do końca zasila kasę gminy i nie jest dzielony z budżetem państwa (jest to odrębny dochód lokalny).
Kto musi płacić podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości płacą właściciele nieruchomości położonych na terenie gminy, która zdecydowała się wprowadzić ten podatek. Dotyczy to przede wszystkim osób prywatnych posiadających domy mieszkalne, mieszkania, domki letniskowe (hytte) czy działki budowlane.
Podatek od nieruchomości dotyczy zarówno osób fizycznych, jak i firm. Przedsiębiorstwa posiadające nieruchomości (np. budynki biurowe, magazyny, grunty komercyjne) również muszą odprowadzać ten podatek na tych samych zasadach lokalnych. W ich przypadku nie przysługują jednak żadne ulgi typu kwota wolna, które często dotyczą jedynie prywatnych domów (gmina nie może ustanowić ulgi dla części nieruchomości wykorzystywanych w działalności gospodarczej).
Najemcy (osoby wynajmujące mieszkania) nie płacą tego podatku bezpośrednio – obowiązek spoczywa na właścicielu nieruchomości, choć pośrednio koszt podatku może być wkalkulowany w czynsz najmu.
Wysokość podatku i sposób obliczania
Ile wynosi podatek od nieruchomości w Norwegii? Nie ma jednej uniwersalnej stawki ogólnokrajowej. Wysokość podatku zależy zatem od decyzji lokalnych władz gminnych.
Norweskie prawo przewiduje jednak pewne ramy. Ustawa o podatku od nieruchomości określa, że roczna stawka musi zawierać się między 0,1–0,7% wartości nieruchomości. Co ważne, dla nieruchomości mieszkalnych i rekreacyjnych obowiązuje niższy pułap maksymalny – maksymalnie 0,4%. Każda gmina co roku ustala konkretną stawkę w tym przedziale podczas uchwalania budżetu. W praktyce stawki dla domów jednorodzinnych często wynoszą ok. 0,2–0,4% wartości.
Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości, przy czym przepisy przewidują pewne ulgi i metody ustalania tej wartości. Dla budynków mieszkalnych i domków letniskowych opodatkowaniu podlega obecnie tylko 70% wartości rynkowej – innymi słowy, już uwzlędniana jest 30% ulga od pełnej wartości rynkowej.
Wiele gmin korzysta z wartości szacowanych przez norweski urząd podatkowy (Skatteetaten) na podstawie danych statystycznych o cenach nieruchomości. Informacja o takiej kalkulowanej wartości rynkowej (beregnet markedsverdi) pojawia się na zeznaniu podatkowym właściciela.
Alternatywnie gmina może przeprowadzić własną wycenę (taksację) nieruchomości – podejście różni się w zależności od gminy. Ostateczna kwota podatku liczona jest według wzoru:
- Stawka podatkowa – przykładowo stawka 0,3% oznacza podatek w wysokości 3 NOK za każde 1000 NOK wartości nieruchomości rocznie. Pierwszy rok po wprowadzeniu podatku stawka nie może przekroczyć 0,1%, a jej ewentualne podwyżki są ograniczone do maksymalnie +0,1% rocznie, by chronić podatników przed nagłym skokiem podatku.
- Wartość nieruchomości (boligverdi) – szacowana wartość rynkowa domu, mieszkania czy działki. Dla celów podatku przyjmuje się wartość z 1 stycznia danego roku podatkowego, często bazując na wycenie masowej z urzędu podatkowego sprzed dwóch lat (np. podatek w roku 2025 oparto o wartość z zeznania za 2023) – pozwala to uwzględnić aktualne dane, ale z pewnym opóźnieniem. Wspomniane 70% wartości rynkowej stosuje się właśnie na tym etapie – tylko 70% oszacowanej ceny rynkowej stanowi podstawę opodatkowania dla domów prywatnych.
- Kwota wolna (bunnfradrag) – gmina ma możliwość wprowadzenia kwoty wolnej od podatku dla każdego gospodarstwa domowego (samodzielnej jednostki mieszkalnej). Jest to stała kwota w koronach, o którą pomniejsza się wartość nieruchomości przy obliczaniu podatku. Na przykład jeśli gmina ustali bunnfradrag w wysokości 300 000 NOK, to od wartości domu zostanie odjęte 300 000 NOK zanim naliczy się podatek. Kwota wolna dotyczy tylko domów i mieszkań wykorzystywanych prywatnie – nie przysługuje na nieruchomości komercyjne ani części mieszkalne wykorzystywane w działalności gospodarczej. Nie wszystkie gminy ją stosują, ale wiele decyduje się na ten krok, aby ulżyć właścicielom nieruchomości o niższej wartości. W rezultacie niektórzy właściciele małych mieszkań mogą w ogóle nie płacić podatku od nieruchomości, jeśli wartość ich lokalu mieści się w całości w kwocie wolnej.
Przykład obliczeń
Dom o wartości rynkowej 3 500 000 NOK znajduje się w gminie, która:
- Ustanowiła stawkę eiendomsskatt na poziomie 0,3%
- Używa wyceny Skatteetaten (wartość rynkowa x 70%)
- Stosuje kwotę wolną w wysokości 500 000 NOK
Krok 1: Obliczenie podstawy opodatkowania
70% z 3 500 000 NOK = 2 450 000 NOK (podlegająca opodatkowaniu wartość nieruchomości)
Krok 2: Odjęcie kwoty wolnej
2 450 000 NOK – 500 000 NOK = 1 950 000 NOK (ostateczna podstawa do naliczenia podatku)
Krok 3: Naliczenie podatku
1 950 000 NOK x 0,003 = 5 850 NOK
Roczny podatek od nieruchomości o wartości rynkowej 3 500 000 NOK wynosi 5 850 NOK.
Jak odbywa się płatność?
Podatek od nieruchomości naliczany jest i pobierany przez władze gminy. Wysyłają one decyzje podatkowe z wyliczeniem wartości, stawki oraz należnej kwoty podatku.
Płatność zwykle dzielona jest na raty w ciągu roku (np. kwartalnie). Co istotne, jeśli wyliczona kwota podatku dla danej nieruchomości jest bardzo niska (poniżej 300 NOK rocznie), przepisy zwalniają z obowiązku jej poboru – w takiej sytuacji podatku się nie nalicza ani komuna nie powinna go wymagać.
Kiedy nie trzeba płacić podatku od nieruchomości?
Istnieje kilka sytuacji, gdy właściciel nie zapłaci podatku od nieruchomości. Najważniejszy przypadek to ten już wspomniany – jeśli gmina nie wprowadziła u siebie eiendomsskatt, wówczas żadna należąca do Ciebie nieruchomość na jej terenie nie będzie nim objęta. Podobnie, jeśli gmina opodatkowuje tylko wybrane rodzaje nieruchomości (np. wyłącznie nieruchomości komercyjne albo tylko domy na obszarach miejskich), a Twoja nieruchomość nie mieści się w tych kategoriach, to również nie zapłacisz podatku.
W gminach, które pobierają podatek od nieruchomości, można jednak nie płacić go dzięki kwocie wolnej (bunnfradrag). Jeżeli wartość Twojego domu lub mieszkania jest na tyle niska, że po odjęciu przysługującego bunnfradrag podstawa opodatkowania spada do zera, w efekcie podatek również wyniesie 0 NOK. Innymi słowy, kwota wolna może uchronić właścicieli tańszych nieruchomości przed obciążeniem podatkiem.
Niektóre gminy stosują także czasowe zwolnienie dla nowych budynków mieszkalnych. Na mocy lokalnych uchwał nowo wybudowane domy jednorodzinne lub mieszkania mogą być zwolnione z podatku od nieruchomości przez pierwsze kilka lat po oddaniu do użytku (np. 2, 5, a nawet 20 lat – zależnie od gminy). Ma to na celu zachęcenie do budowy i osiedlania się na danym terenie. Takie zwolnienia nie są jednak obowiązkowe – to dobra wola gminy. Przykładowo gmina Oslo nie stosuje żadnego okresu ulgi dla nowych domów, podczas gdy inne gminy wprowadziły kilkuletnie zwolnienia (informacja o tym znajduje się w decyzji podatkowej danej gminy).
Jak wspomnieliśmy również wcześniej, jeśli roczna kwota podatku jest mniejsza niż 300 NOK, zgodnie z prawem gmina w ogóle go nie nalicza. W praktyce dotyczy to nielicznych przypadków (np. symboliczne udziały w niewielkich działkach), ale warto wiedzieć, że takie minimum istnieje.
Gminy bez podatku od majątku
W Norwegii mamy 32 komuny, które w 2025 roku nie pobierają podatku od nieruchomości (eiendomsskatt), wg danych SSB na dzień 16 czerwca 2025. Są to:
- Asker
- Austevoll
- Bjørnafjorden
- Bærum
- Drammen
- Dyrøy
- Enebakk
- Færder
- Gjerdrum
- Hasvik
- Hole
- Hægebostad
- Hå
- Kárášjohka – Karasjok
- Klepp
- Larvik
- Lier
- Nannestad
- Nordre Follo
- Rælingen
- Sande
- Sandefjord
- Sola
- Stjørdal
- Sveio
- Søndre Land
- Sørreisa
- Træna
- Tønsberg
- Vanylven
- Øksnes
- Øvre Eiker
Jeśli mieszkasz w którejś z tych gmin – super, nie musisz płacić podatku od nieruchomości! Jeśli natomiast Twojej komuny nie ma na tej liście, warto zainteresować się ile wynosi stawka tego podatku w Twoim miejscu zamieszkania.
Podatek od nieruchomości a podatek od majątku
Na koniec warto rozróżnić dwie kwestie: podatek od nieruchomości (eiendomsskatt) oraz podatek od majątku (formuesskatt).
Podatek od nieruchomości, będący tematem tego artykułu, jest daniną lokalną nakładaną przez gminę i w całości stanowi dochód gminny. Natomiast podatek od majątku to odrębny podatek ogólnokrajowy od nadwyżki majątku netto podatnika, w którym wartość posiadanych nieruchomości również jest brana pod uwagę. Formuesskatt dotyczy zamożniejszych osób – płaci go obecnie około kilkanaście procent Norwegów o większym majątku. O samym podatku od majątku przeczytasz tutaj (kliknij).
Głównie różnica polega na tym, że wpływy z podatku od majątku są dzielone między państwo a gminy. Przykładowo w 2025 roku stawka podatku od majątku wynosi 0,525% od nadwyżki majątku dla gminy oraz 0,475% dla państwa. Natomiast cały podatek od nieruchomości (eiendomsskatt) – niezależnie od stawki czy wartości – trafia tylko do budżetu gminy, na terenie której leży dana nieruchomość.
Warto mieć świadomość istnienia obu tych obciążeń, ale nie mylić ich ze sobą. Jeśli jesteś właścicielem domu w Norwegii, prawdopodobnie będziesz płacić eiendomsskatt do gminy, a jeśli dodatkowo Twój majątek przekracza ogólnokrajowy próg, zapłacisz także dodatkowo formuesskatt, z którego część zasili budżet państwa. Są to jednak odrębne podatki, regulowane innymi przepisami.
Masz pytania odnośnie rozliczania nieruchomości lub innych podatków w Norwegii?
Skontaktuj się z nami: +47 21 38 38 21.
Jesteśmy dostępni od poniedziałku do piątku w godzinach 9:00 – 21:00 i chętnie pomożemy!
Autor artykułu: Marcin – marcin@efirma.no
